只要申請房屋貸款，都必須辦理房屋抵押權設定。然而什麼是房屋抵押權設定？為什麼又分為普通抵押權、最高限額抵押權？本篇將詳細說明什麼是房屋抵押權設定及申辦設定抵押的流程、讓您在申請房屋貸款的過程中，可以更輕鬆便利。
一、什麼是房屋設定抵押？
房屋設定抵押是指將房產作為擔保品，向銀行或金融機構申請貸款的一種方式，當借款人無法按時還款時，債權人有權依法聲請查封拍賣抵押房產以清償債務。
而房屋設定抵押主要分為兩種方式：普通抵押權與最高限額抵押權，這兩種方式在擔保範圍、貸款額度及適用場景上有所不同，以下是詳細解析：
| 項目 | 普通抵押權 | 最高限額抵押權 |
| 擔保範圍 | 單一特定債權 | 多筆債權（在最高額度內） |
| 擔保額度 | 額度不變，抵押設定後就不會再變動 | 在最高限額的範圍內，按照自己的需求選擇增貸 |
| 適用場景 | 一次性大額貸款 | 多次貸款或靈活資金需求 |
| 擔保效力 | 除了原本的擔保債權外， 其他債務都不會予以擔保 |
在抵押權存續的時間內，民眾對抵押權所負責的最高限額內的所有債務，都會被列為抵押權擔保範圍內。 |
| 請求權限制 | 抵押權、擔保債權、利息及違約金 | 超過最高限額範圍外之利息及違約金無優先受償還之力 |
二、申請房屋設定抵押的流程？
1. 準備文件
向申辦貸款的金融機構申請貸款，並準備以下必要文件：
- 申請人身分證明文件和印章
- 房產權狀（所有權狀、他項權利證明書）
- 收入證明（薪資證明、扣繳憑單、存款證明等）
- 登記申請書
- 抵押權設定契約書
- 義務人印鑑證明
2. 房產鑑價
金融機構會對房產進行估價，以確定實際可貸款金額。
3. 審核與對保
審核借款人信用狀況、收入水平及房產價值，審核通過後，借款人需到銀行簽訂借貸契約和抵押權設定契約書，確認貸款合約細節和抵押擔保的事宜。
4. 設定抵押權
完成簽約後金融機構會向地政機關申請設定抵押權，並取得「他項權利證明書」。
5. 順利撥款
抵押權設定完成後，項款會在1-3個工作天內撥入借款人帳戶。
三、房屋設定抵押的查詢方式有哪些：
內政部為了便民，開放民眾要申辦抵押權設定時，可以跨縣市辦理。
- 地政事務所臨櫃辦理：攜帶身分證及房產權狀，親自或委託代理人，前往當地的地政事務所申請謄本，以確認房屋狀態。
- 全國地政電子謄本系統：上網至全國地政電子謄本系統，於線上申請電子版謄本查閱。
- 四大超商機台查詢：攜帶自然人憑證，至任一便利商店操作機台，即可申請謄本查閱。
- 代書協助申請查詢：若不方便自行辦理，可以委託代書業者協助申請查詢，代書將為您處理相關手續，但需支付一筆查詢費用。
四、房屋抵押權設定要如何塗銷？
- 先致電至銀行確認房貸是否已還清。
- 向銀行申請相關證明文件，包含清償證明（或是抵押權塗銷同意書）、他項權利證明和抵押權範圍設定書，並攜帶身分證正本、印章，提出申請後，通常需要2~3個工作天，才能取得清償證明。
- 向地政機關繳交清償證明、他項權利證明等文件，即可辦理房屋抵押權塗銷。
五、抵押權設定有什麼費用？
辦理抵押權設定費用有以下幾種：
1. 登記費：依設定抵押權金額，收取千分之一的設定規費。
假設銀行設定 1,200 萬元的最高限額抵押權，要繳納的地政規費就是 1,200萬 x 1/1,000 = 12,000元。
2. 書狀費：他項權利書狀費一張80元。
3. 代書費：根據代書所辦理服務項目，金額為實報實銷。
辦理房屋抵押權設定有許多需要注意的細節，準備的文件也較多，如果沒有提前做足功課，可能落入詐騙陷阱，面對這樣的狀況，建議多做詢問及比較各個管道優缺點，推薦您擁有20年貸款經驗的環杰國際金融可以提供您免費諮詢房屋二三胎 、房屋私設轉銀行、代書貸款或是企業貸款等各類貸款相關問題，透過來電免費諮詢02-82862203，或線上填寫表單為您量身打造最合適的房屋貸款規劃！
